萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）是萬科集團(tuán)旗下的控股子公司，成立于1990年，在2020年10月由萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司更名而來，主要經(jīng)營物業(yè)服務(wù)，也是萬科做“城市配套服務(wù)商”的重要一環(huán)。

從六百多頁的招股書中，萬物云描述了關(guān)于其運(yùn)營情況，募資用途，擴(kuò)張狀況等。其中在開篇就描述了萬物云的業(yè)務(wù)板塊主要分為三方面，包括社區(qū)（萬科物業(yè)）、商企（萬物梁行）和城市空間（萬物云城），以及AIoT及BPaaS解決方案（萬?？萍迹?/strong>這“三駕馬車”協(xié)調(diào)驅(qū)動打造全域空間服務(wù)。

這里也和去年萬物云董事會主席朱保全解釋的“物業(yè)是我們最早的初心業(yè)務(wù)，云是我們期望的未來”，并“將把科技、云服務(wù)作為我們未來重倉投資的方向”相符合。萬物云期望打造成“平臺型企業(yè)”，成為物管行業(yè)的“第一朵云”。

但從招股書披露的數(shù)據(jù)來看，2021年萬物云實現(xiàn)總營收為237.05億元，其中社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)分別為131.61億元、86.93億元、18.5億元，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)占比較少，主要還是以傳統(tǒng)物業(yè)為主。

從毛利率來看，萬物云整體毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%，呈逐年走低趨勢。其中三大板塊業(yè)務(wù)中的社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)近三年的毛利率分別為16.1%、18.7%、15.8%，招股書中表明2021年社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)的毛利率降低至15.8%主要是因為社保優(yōu)惠政策在2021年被取消，這也是大部分物業(yè)公司在此年度毛利率下降的共同原因，其次是因為萬物云在提高服務(wù)質(zhì)量上增加的成本投入。商企和城市空間綜合服務(wù)分別為20.5%、17.2%、15.9%，AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)分別為21.2%、24.6%、29.9%，此版塊的收入帶來了相對較高的毛利率。

萬物云對此表示AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)在2019年處于開發(fā)的早期階段，于2020年才開始商業(yè)化，以及后續(xù)不斷更新使AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)產(chǎn)品趨于多樣化。

值得注意的是，在萬物云的收入中，來自萬科集團(tuán)產(chǎn)生的收入占總營收的16.1%，其中物業(yè)服務(wù)收入方面萬科集團(tuán)占比超過60%。

截至2021年12月31日，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)涉及2823個住宅物業(yè)，總建筑面積6.6億平方米，在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米，但智慧方案服務(wù)只占了總營收的7.8%，可見傳統(tǒng)物業(yè)公司轉(zhuǎn)型依舊存在阻力，打造智慧社區(qū)之路需循序漸進(jìn)。

AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)中AIoT解決方案占比60%以上，面向中小型企業(yè)需求的BPaaS服務(wù)相對較弱。

而這一部分主要來自萬物云旗下的萬?？萍己偷谖蹇臻g，專注打造科技空間服務(wù)，提供AIoT智慧空間解決方案以及打造社區(qū)服務(wù)化平臺。

2021年萬科集團(tuán)分拆萬物云在香港交易所發(fā)行境外上市外資股股票并上市，表示分拆上市有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，因而作為物管企業(yè)巨頭，萬物云會上市是萬眾所期。

在物業(yè)領(lǐng)域，碧桂園可謂是龍頭大哥，在綜合實力和項目規(guī)模都位列行業(yè)第一，在2019年和2020年萬物云的營收都比碧桂園服務(wù)同期營收高出許多，但在2021年碧桂園不斷擴(kuò)張反超萬物云成為行業(yè)第一，在管面積達(dá)到7.7億平方米，通過擴(kuò)張實現(xiàn)了對其他物管企業(yè)的碾壓。

萬物云在招股書中也表示募資用途主要包括“全國范圍內(nèi)擴(kuò)張、擴(kuò)大業(yè)務(wù)底盤、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新業(yè)務(wù)機(jī)會”四個方面，而萬物云打造的“三駕馬車”有別于傳統(tǒng)物管企業(yè)，旨在突出創(chuàng)新點(diǎn)——空間科技服務(wù)。

萬物云的空間科技服務(wù)想要打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，減少人力成本，實現(xiàn)科技便捷管控等。主要圍繞業(yè)主需求，提供智慧社區(qū)服務(wù)，智慧家裝服務(wù)、社區(qū)安防服務(wù)等社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)。而萬物云的第五空間是解決現(xiàn)在智慧社區(qū)服務(wù)最后一百米的主力，這最后一百米是口終端。

第五空間打造鏈接社區(qū)居民和社區(qū)商業(yè)的平臺，加強(qiáng)社區(qū)數(shù)據(jù)的利用效率，提供精準(zhǔn)商業(yè)化智能服務(wù)。2021年萬物云的社區(qū)增值服務(wù)收入為134.6億元，而碧桂園只有33.23億元，從數(shù)據(jù)上看，萬物云的第五空間是未來物業(yè)可挖掘的藍(lán)海。

據(jù)克而瑞顯示，預(yù)計 2030基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將超過 2 萬億，從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)到增值物業(yè)服務(wù)，整體市場規(guī)?；蜻_(dá)到3萬億。

物業(yè)存量市場巨大，增量市場可觀，萬物云在這份招股書中著重強(qiáng)調(diào)了自身“空間服務(wù)”、“城市服務(wù)”的定位，此次沖刺社區(qū)空間科技服務(wù)最后一百米，百億市值企業(yè)即將從競爭賽道中脫穎而出。

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除已標(biāo)注的圖，其他圖源均為萬物云招股書。

參考來源：

萬物云招股書

觀點(diǎn)：萬物云赴港上市，物業(yè)江湖要變天